Les loyers impayés & les explusions


L’EXPULSION EN GENERAL

Le bail, l’expulsion et le jeu de la clause résolutoire :

Le bail est un contrat par lequel une personne, le bailleur, s’oblige à mettre une chose à la disposition de l’autre partie, le locataire ou le preneur, pendant un certain temps et moyennant le versement d’un prix, le loyer ou la redevance (article 1709 du Code civil).

Une grande majorité du contentieux locatif résulte des impayés de loyers, ce qui concerne tant les baux d’habitation que les baux commerciaux. Ainsi, au droit commun du bail, régi par les articles 1713 et suivants du Code civil, s’ajoutent des statuts protecteurs pour chacun de ces domaines :

L’obligation fondamentale du bailleur est d’assurer au locataire la jouissance paisible des biens loués, tandis que le locataire, outre le fait qu’il doit user de la chose louée en bon père de famille, a l’obligation fondamentale de payer le prix du bail – c’est-à-dire le loyer mais aussi les charges – au terme convenu.

Lorsque le locataire ne règle pas ses loyers, le bailleur est en droit de faire appel à un Huissier de Justice pour recouvrer les sommes dues mais aussi pour engager la procédure spécifique à ce type de contentieux : l’expulsion. Cette procédure d’exécution, du fait qu’elle porte sur des personnes et non sur des biens (contrairement aux saisies), peut avoir de graves conséquences si elle est menée jusqu’à son terme. C’est pourquoi elle est très encadrée par des textes légaux et réglementaires, et notamment : le Code des Procédures Civiles d’Exécution (CPCE), le code de la construction et de l’habitation, la loi « SRU » du 13 décembre 2000, la loi dite « Borloo » du 18 janvier 2005, la loi « DALO » du 5 mars 2007, la loi dite « Boutin » du 25 mars 2009, la loi dite « Lagarde » du 1er juillet 2010 …

Le propriétaire qui subit un impayé de loyer, mais aussi le propriétaire dont le locataire se maintient dans les lieux après un congé, ou bien dont le locataire sous-loue illégalement le logement, doit être averti qu’il s’agit d’une procédure longue, complexe et coûteuse.

Comment lancer la procédure d’expulsion par Huissier de Justice ?

Le bailleur doit agir le plus rapidement possible, dès que toute tentative de recouvrement amiable (échelonnement de la dette de loyer…) a échoué auprès du locataire.

Vous devez dès lors déposer votre dossier complet à l’Huissier de Justice, à savoir :

Ensuite, la résiliation du bail pourra être obtenue par le jeu de la clause résolutoire contenue dans le bail (cf supra). A la réception du dossier complet, l’Huissier de Justice se chargera de signifier au locataire un commandement de payer rappelant notamment la clause résolutoire et lui réclamant la totalité des sommes dues.

Le locataire dispose alors d’un délai d’un ou deux mois selon les cas pour payer intégralement sa dette de loyer, faute de quoi le bail sera automatiquement résilié et le bailleur pourra demander que soit prononcée judiciairement l’expulsion de l’occupant.

Si le propriétaire décide de poursuivre la procédure en expulsion, il faut qu’un Juge constate la résiliation du bail et ordonne l’expulsion en prévoyant le concours de la force publique si nécessaire. Pour ce faire, l’Huissier de Justice devra, à la demande du bailleur, procéder à l’assignation du locataire devant le tribunal d’instance (pour un bail d’habitation) ou du tribunal de grande instance (pour un bail commercial).

A noter : lorsque le bail ne contient pas de clause résolutoire, le bailleur devra également faire signifier une sommation de payer au locataire ; cette fois-ci, comme la résiliation du bail n’est pas automatique et laissée à l’appréciation du Tribunal, il n’y a pas besoin d’attendre deux mois et le bailleur peut assigner le locataire plus tôt.

Votre locataire menace de partir à la cloche de bois ?

Sachez que vous êtes en droit, si vous êtes en possession d’un bail écrit, de faire procéder par l’Huissier de Justice à une saisie conservatoire du mobilier de votre locataire ou de ses comptes bancaires. Cette procédure est rapide, sans délai, si les conditions de la saisie conservatoire sont réunies.

Quel est le déroulement d’une procédure d’expulsion ?

Après avoir obtenu la décision du tribunal constatant ou prononçant la résiliation du bail et ordonnant l’expulsion du locataire, le bailleur remettra à l’Huissier de Justice l’original du jugement pour le faire signifier et exécuter dans les plus courts délais. La décision de justice devra être signifiée préalablement à toute exécution, toutefois elle pourra être signifiée en même temps que le commandement de quitter les lieux si elle bénéficie de l’exécutoire et qu’aucun délai n’a été accordé au locataire.

Le locataire dispose d’un nouveau délai de deux mois à la date du commandement pour quitter le logement de son plein gré. A noter : pour le cas particulier d’un squat, ce délai de deux mois peut-être réduit ou supprimé par le Juge.

Passé ce délai, l’Huissier de Justice se rendra dans le local afin de constater que l’occupant sans titre se maintient dans les lieux et refuse de partir. Il dressa alors un procès-verbal relatant ses difficultés, puis saisira le Préfet afin de solliciter l’assistance de la force publique.

L’expulsion manu militari ne pourra donc être réalisée qu’en présence de la police ou de la gendarmerie, et après décision du Préfet.

Les services du Préfet disposent d’un délai de deux mois pour accorder le concours de la force publique à l’Huissier de Justice. Pendant ce délai, l’action des services sociaux a pour objectif de venir en aide aux occupants en situation de réelle difficulté financière et sociale. Passé ce délai, la responsabilité de l’Etat est engagée et il faudra déposer un recours gracieux en indemnisation.

Une fois que le concours de la force publique est accordé par le Préfet, il sera procédé par l’Huissier de Justice à l’expulsion de l’occupant sans titre sous certaines conditions très strictes :

A noter : lorsque le local est à usage d’habitation principale, l’expulsion ne pourra être réalisée qu’entre le 1er avril et le 31 octobre, sauf s’il s’agit d’un squat ;

Important : Vous devez agir vite !

Une procédure d’expulsion est longue, coûteuse et semée d’embuches. Vous devez donc agir vite sans attendre que la dette augmente. Par ailleurs, si vous attendez trop, votre locataire ne sera pas en mesure de faire face à sa dette locative ; vos chances de recouvrer les loyers seront donc diminuées.

A SAVOIR :

Il est également possible d’entamer une procédure d’expulsion dans le cadre d’un congé donné à un locataire, lorsque ce dernier n’a pas quitté les lieux loués à l’expiration dudit congé. Ou lorsque le locataire ne respecte pas les conditions du bail (défaut d’assurance ou retards répétés dans le paiement des loyers)

LA PROCEDURE AUTONOME DE REPRISE DES LOCAUX ABANDONNÉS

Une procédure visant à favoriser la reprise des locaux abandonnés par le locataire a été instituée par la loi du 22 décembre 2010 et précisée par un décret du 10 août 2011 (modifié par le décret du 30 mai 2012). Elle ne concerne que les logements entrant dans le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 et peut être mise en œuvre en dehors de toute procédure d’expulsion ou dans le cadre d’une telle procédure.

Il n’existait pas, jusqu’alors, de procédure permettant de reprendre les lieux abandonnés. Le bailleur était contraint pour reprendre possession de son bien d’engager une action en résiliation de bail et expulsion.

Pour plus de renseignements, nous vous invitons à vous rapprocher de l’étude afin d’en savoir plus et d’obtenir un conseil avisé et personnalisé.

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